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老旧居民楼进入“电梯时代” 距离威海多远?

来源:大众网威海频道   编辑:   2017-03-22 13:22:00   作者:

戚谷疃社区的老旧居民楼装上观光电梯。

  大众网威海3月20日讯 (记者 王岚 实习生 贺敬浩) 前不久,威海戚谷疃社区一栋20多年的老居民楼装上观光电梯的消息吸引了人们的广泛关注。这是威海首例老楼加装观光电梯工程,在全国也很少见。

  这一消息经媒体报道后,许多住在老小区的老人们,心里“不安分”起来:老旧居民楼加装电梯,会广泛实施么?据威海市老龄办统计,截至2016年底,60周岁以上户籍老年人口67.5万人,占户籍人口总数的26.39%。也就是说,每3.8个人就有1名老年人。

  而在多层住宅中,老年人出行由于没有电梯,造成诸多不便。一些腿脚不好的老年人无奈成为“宅老族”。多层住宅加装电梯,是否具备广泛推广的条件?已经加电梯的多层住宅,克服了哪些困难?记者进行了调查采访。

宋修珍家中的电动爬楼轮椅。

  “宅老族”盼望着电梯早日驾到

  89岁的宋修珍是戚谷疃社区首批“吃螃蟹”装电梯的业主之一。两年前,他旧疾复发卧病在床。两年来,老人一直都渴望出门转转,但家在6楼的他却不得不困于一屋,过着“不见天日”的生活。

  宋修珍的两个孩子都很孝顺,为了让父亲能够下楼,他们花了几万元为老人买了一部电动爬楼轮椅。但由于这个轮椅实在太重,不便于转弯,在使用了几次后便被放进了储藏室。

  自从听说他所在的居民楼要安装电梯,宋修珍便有了新盼头。从去年10月份开始电梯的主体工程完工后,宋修珍便不时地要老伴用轮椅将他推到电梯门前,这边看看,那边瞅瞅。在宋修珍的楼下,今年90岁的李长玉告诉记者,过了60岁,身体便逐渐有些吃不消。尽管住在3楼,但每天爬楼都很吃力,尤其是拎着东西上楼时,几乎每走一层都要休息一会。对于即将开启的“电梯时代”,李长玉格外期待。

  与宋修珍和李长玉有同样期盼的老人还有很多。今年70岁的钱阿姨住在皇冠南区的一栋7层住宅的顶楼上。对于钱阿姨而言,每天最遭罪的一件事就是上下楼。钱阿姨告诉记者,每天基本上爬7层楼至少得20分钟,每走一层都得歇一会。去年,儿女看老太太爬楼实在有些费劲,便给老人家买了一套带电梯的新房。“岁数大了,腿脚是个大事。”钱阿姨无奈地说。

  记者在高区花园中路随机走访了几个社区,发现这里主要以5层至7层为主的多层住宅。在阳光钦城小区里,记者随机采访了10名老人,他们中的大多数对于多层增设电梯的事情并不知晓,在了解了详细情况后,其中7名老人都表达了希望增设电梯的意思。另外3名老人则对增设电梯的费用、安全性提出了质疑,他们同时表示,在费用合理的情况下,同意给旧楼增设电梯。

老楼与电梯的结合部。

  旧楼装电梯 施工有难度

  3月17日下午,在戚谷疃社区重庆街的102-16号楼,记者见到了3栋已经安装好电梯的旧楼。这是上世纪90年代建成的砖混结构老楼。从北面看,楼体与周边的楼没有差别。但是从南面看,就会发现它的与众不同:三部崭新的观光电梯,分别安装在3个单元的南面楼体外侧,让这栋20多年前的老建筑显得“高大上”起来。

  在旧楼与电梯之间,有一条笔直的不锈钢线。负责电梯承建的威海市鸿安建筑集团的工程师连杰告诉记者,这个铁线是旧楼阳台和电梯的结合部,既能起到美观的作用,还能缓解两栋建筑的相互作用力,相当于装修房屋地板砖的“美缝”。

  “旧楼家电梯最大的施工难度在于电梯部分的地基。”连杰说,每个电梯用于承重的地桩需要10个,每个至少要6米深。与普通项目建设不同,电梯地基距离旧楼地基太近,为了不动摇旧楼地基,施工单位只能考人工打桩的方式,一点一点的往下挖。

  自去年6月份施工开始,光打桩就用了2个多月的时间。最难的就是像戚谷疃社区这样依次建在山坡的旧楼,岩石坚硬“难啃”,格外增加了施工难度。

历时6个多月,戚谷疃的电梯终于建成了。

  一栋老楼加电梯需花百万 费用谁来出

  据了解,为这三栋老楼安装上电梯,需要花费数百万元。费用是由这栋楼36家住户所属单位一力承担,这也是该单位给老员工发放的“年龄红利”。 

  据该单位相关负责人姚先生介绍,目前可建的室外电梯包括钢结构和框架混凝土结构等两类电梯。前者的施工周期短,仅需要3个月左右,而且造价便宜,大约需要50万左右,但使用寿命也仅有20年;后者工期至少需要6个月,平均造价在100万左右,使用寿命大约是50年。

  因此,高昂的建筑成本是旧楼加电梯的需求者们需要直接面临的难题。以一个6层双户的建筑为例,建设一个框架混凝土结构的电梯需要100万元的基础建设费,平均到每户需要承担83333元的费用。此外,电梯每年的维保费用也需要均摊到户。按照电梯保养的行价算,每年需要大约3000元至3500元的维保费用,分下来,每户要在物业费的基础上,额外增加300元左右的费用。

  记者从威海市住房与城乡建设局获悉,2014年5月28日,该局(当时名为“威海市城乡建设委员会”)、威海市公安局、规划局、人防办、住房保障和房管局以会议纪要的形式通过了《威海市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》,明确了旧楼增设电梯应满足的条件、资金来源、申请主体、审批流程,为旧楼增设电梯打开了审批通道。

  而且,更为直接的问题是,低层住户对电梯的需求并不那么迫切,那么低层住户在均摊费用时,是否需要与高层用户区分对待?

李长玉老人经常到电梯间询问施工进度。

  采光、间距、管网……电梯带来配套新难题

  除了费用问题,采光和楼间距也是居民争议的焦点。按照威海现行的建设标准,两栋建筑物之间的楼间距至少是16米,大多数的建筑都是卡着这个标准建设的。通常情况下,一部电梯与连接空间至少需要4米距离,在旧楼安装了电梯便会违反住建部门关于楼间距的规定。

  减少的楼间距不仅会带来各级部门的监管,还会影响到楼房的采光。据戚谷疃社区重庆街的102-16号楼的居民介绍,自从安装了观光电梯后,3楼以下的居民上午9点前家里都照不见亮,即便观光电梯的外立面使用了玻璃,但仍影响了居民的采光。

  当然,影响采光是因为电梯安装在旧楼的南侧,如果将电梯装在旧楼的北侧可行吗?答案是可行,但会出现两个新的问题:一是如果将北侧的厨房或者卧室确定为电梯入口,由于水、电、暖、网、燃气等管线主要在北侧铺设,居民需要面临多线改装和消防验收的问题;二是将北侧的楼道设置为电梯入口,但如此一来,居民出了电梯后仍需要再走半层楼的步梯才能到家门口,并没有给不方便出行的老年人解决出行难题。

威海市于2014年出台的鼓励旧楼增加电梯的指导意见。

  山东省即将出台相关鼓励政策

  中国已经成为世界上老年人口最多的国家,也是人口老龄化发展速度最快的国家之一。到本世纪中期,中国将有近5亿人口超过60岁,而这个数字将超过美国人口的总数。在诸多媒体报道中,频频出现北京成功实施安装的“公租电梯”、广州建“议事厅”居民协商推进旧楼加装以及南京推出旧楼装电梯最高可补贴20万元等“焦点新闻”。

  目前,旧楼加装电梯在推行过程中虽然会遇到诸多阻力,但市场前景必将决定市场行为和政府决策,出台指导意见并规范行业管理是大势所趋。

  “省里正在拟定相关政策,鼓励既有多层住宅在规定范围内增设电梯。”威海市住房和城乡建设局开发办主任臧华透露,近期政策或将出炉,非常期待这一民生政策尽快落地。

戚谷疃社区的旧楼里安装着崭新的电梯。

    国内不少家商已瞄准老旧居民楼装电梯

    记者通过百度搜索“老旧居民楼加装电梯”,发现除此类新闻外,还有一些商家的推广消息,主要为咨询类,一些嗅觉灵敏的商家已盯准此类“生意”。

  记者联系到其中一家建筑改造公司,对旧楼加装电梯的情况进行了解。据工作人员介绍,5年来,该公司已经实施了将近100部电梯,主要在北京、上海、福州、泉州、南京等多地展开了相关的加梯产品业务。

  “最高需要90万元左右。”这名工作人员告诉记者,该公司加装的电梯主要是钢结构挂式电梯,每一部电梯都是量身定制,需要根据电梯的安装环境进行实地测算,从目前已经完成的施工来看,电梯的安装价格在40万至90万。记者还了解到,这家建筑改造公司不仅能够完成电梯的施工建筑和安装,而且还可以开展前期咨询、申请报批等前期工作。

  “为旧楼增设电梯是‘夕阳经济’里的‘朝阳产业’。”这名工作人员说,随着中国社会老龄化时代的到来,老百姓上下楼困难问题已成为重大的民生问题。国内既有住宅楼多数为6层,局部地区甚至8层至9层,且绝大部分都未设置电梯,这已经不能满足现在老龄化社会居民的实际需求,对于建筑改造公司而言,这无疑是一个巨大的市场。

戚谷疃社区的旧楼里安装着崭新的电梯。

  老旧居民楼加装电梯 外地已有成功案例

  老旧居民楼加装电梯,全国许多城市都在尝试。2016年6月12日,武汉市江岸区台北一路老小区“华港苑”由居民自筹117万元加装的3部电梯投入使用。

  据了解,这个小区107户8个单元都是8层高楼,1、2楼是商铺,3楼以上住宅。这里有六成以上居民年龄在60岁以上,没有电梯成了大家上下楼出行最大难题,多户居住在高楼层的老人,被迫准备卖房子。

  2013年12月,居民们获悉武汉市新出台加装电梯的指导意见,立刻找到物业,准备联合推动小区加装电梯,通过成本预算,拟定每个单元39万元左右加装费中,每层楼有两住户,最低层的3楼住户出资29000元,每加高一层,住户多出3500元,8楼顶楼住户出资46500元,方案得到了3个单元的多数业主们赞同。

  历时两年多,小区的电梯终于建起来了,除了出行更加便捷以外,更加令人没有想到的是老小区原本几乎无人问津的5楼以上房子,顿时成了“香饽饽”,原先9000元/平方米至10000元/平方米的房子,现在已经涨到15000元/平方米,一套100平方左右的房子价格涨了50万。 

  目前,国内部分省市已出台相关政策,并对同意人数的标准、业主协商机制、简化审批程序等内容作出规定,有的地方甚至出台了财政补贴政策,部分措施或许值得借鉴。主要分为以下几种:

  1、出台专门文件,1年多审批加装电梯113台

  截至目前,北京、上海、广州、辽宁、甘肃、浙江、四川、福州、厦门、南京等众多省市均已出台专门针对老旧小区加装电梯的文件。其中厦门在2009年就出台了《关于在老旧住宅加装电梯的若干指导意见》,2014年,厦门市建设与管理局与厦门市财政局专门下发《关于进一步明确申请老旧住宅加装电梯财政补贴有关事宜的通知》,明确补贴事宜。

  政府的推动显现出明显效果,据厦门市建设与管理局公布,该市自2009年开展此项工作后,截至2015年3月,该市共增设电梯220台,财政资金补贴120台电梯,补贴金额约2700万元,惠及居民约1500户。

  2015年3月,该市建设、规划、质监、财政、国土资源与房产管理等多部门又联合印发《厦门市既有住宅增设电梯指导意见》,对业主同意人数、业主协商机制、组织实施过程、资金筹集及申请补贴等事项作了详细规定,还明晰了各政府部门职责分工。新规实施后,该市老旧小区加装电梯的速度明显加快,从去年3月到今年5月,该市规划部门共审批加装电梯113台。

  2、明确本单元或本栋“三分之二”业主同意原则

  加装电梯需要取得小区全体业主同意,这成为目前长沙老旧小区加装电梯最大的“拦路虎”。曾有一名老年居民感慨:“楼上上百个老人的期盼,抵不过楼下一户年轻人的反对。”

  一栋居民楼加装电梯到底要多少人同意才行?上述已制定专门性文件的省市,大多按“三分之二”原则进行规定,其依据的是《物权法》第76条“改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的条款。

  比如,南京和广州在关于同意人数的规定中如此表述:“经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。增设电梯拟占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分的业主同意。”

  此前,芙蓉区一单位宿舍小区负责人咨询相关部门加装电梯时曾被告知,即使小区内只有一个单元或一栋楼加装电梯,也要征得整个小区全体业主的同意。而按照南京、广州等地的规定,除占用业主专有部分的情况以外,只要满足“三分之二”原则,而且只要征得本单元或者本栋房屋相应数量业主的同意。

  3、协商及听证会后,少数业主有异议仍可通过审批

  现实操作中,三分之二的业主同意了,三分之一不同意,该如何处理呢?对此,部分省市在文件中规定了处理方式。

  福州规定,凡同梯号业主一致同意的,可直接将申请材料报送主管部门审查报备,不需公示。如果已取得三分之二以上业主但非所有业主同意,业主代表要把加装电梯事项在小区公示10天。公示期间,存在异议的业主应与业主代表联系,自行协商处理异议;双方要求在有关方面协调下处理异议的,可请所在地的社区、小区物业公司、基层人民调解组织、审批部门指派的人员进行协调处理。经协商或协调仍无法达成一致意见的,可由主管部门召开听证会并依据听证会情况提出处理意见。若加建电梯方案满足规划要求而召开听证会后本梯位少数业主(不到三分之一)或小区内部分业主仍有异议无法达成一致意见的,应予通过审查。有异议的业主可通过法律途径主张权利。双方最终均应服从司法裁定并承担相关的经济责任。

  厦门的规定中也同样引入了类似的公示及听证会机制,同时明确提出:“若增设电梯方案满足城市规划、建筑结构安全、消防间距及安全疏散、防盗安全等要求而召开听证会后该梯号(幢)少数业主(不到三分之一)或小区内部分业主仍有异议无法达成一致意见的,应当予以通过审批。”而对于电梯费用分摊比例,部分地方文件提出了参照比例,但均未做强制要求。比如厦门的参考比例为:以第三层为参数1,第二层为0.5,第一层为零,从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数,即第四层1.1,第五层1.2,第六层1.3,并依此类推出资比例。

  4、行政部门简化程序,街道、居委会参与协调

  目前加装电梯除“业主意见难统一”外,手续难办、费用太高也是其中的主要困难。对此,已出台相关文件的省市也比较重视。

  记者发现,上述省市在各自的专门性文件中几乎都提出了简化审批程序、方便群众的要求。比如,四川省明确提出,要建立起“业主为主、政府推动”的电梯增设推进模式。城乡规划、住房城乡建设、质量技术监督、消防等行政主管部门应形成工作合力,对本地区既有建筑电梯增设工程涉及的相关审批事项应当按照简化、便民的原则,予以积极支持。上海今年明确提出,将把原本涉及的46个审批备案报送环节化简为15个。

  福州市除了做出“应当按照简化、便民原则,依法支持做好既有住宅增设电梯的有关审查审批工作”等规定外,还要求,街道、居委会等要充分发挥开展社区工作的优势,积极做好政策宣传和相关协调工作。

  除业主自行协商之外,还需要行政主管部门联动,简化审批程序,街道、居委会等基层政府或基层组织积极协调。显然,这已成为多地选择的组合措施。

  5、六楼层的电梯财政补贴22万元

  事实上,目前,部分地方政府不仅在政策上推动老旧小区加装电梯,还在资金上推动此事的发展。

  厦门就明确规定,在2010年11月18日至2017年12月31日期间已开工的增设电梯项目,并于2018年6月30日前报送申请资料的;除商品房外,已按照规定增设电梯,电梯竣工验收合格后,财政部门给予资金补贴。补贴标准是停靠六个楼层的财政补贴22万元,每增减一个停靠楼层相应增减补贴0.5万元。目前,上海、南京、四川自贡市等地也规定了相关财政补贴事项。

初审编辑:张其天
责任编辑:李泽

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